НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ ДЛЯ БИЗНЕСА

Схема приобретения недвижимости в лизинг, появившаяся не так давно, становится все более востребованной. Чаще всего это связано с политикой банков, отказывающих потенциальным заемщикам в ипотечном кредитовании.

Приобретение недвижимости, как жилой, так и коммерческой, и раньше было делом непростым, а сейчас – в период экономической нестабильности – и подавно. Стремясь не рисковать, банки уменьшили объем выдачи кредитов, отклоняя заявки частных лиц, в том числе и индивидуальных предпринимателей.

РЕШЕНИЕ ЕСТЬ

Ранее в лизинговые компании обращались в основном юридические лица для приобретения коммерческой недвижимости. Однако в последнее время увеличилось количество индивидуальных предпринимателей и частных лиц, желающих приобрести недвижимость.

Скорее всего, это связано со значительным проседанием цен на рынке. Как показал кризис 2008-2009 годов, этот провал являлся временным явлением, а значит, именно сейчас самое удобное время для приобретения недвижимости.

Кредитные организации требуют официально подтвердить любой вид доходов, что тем же индивидуальным предпринимателям сделать не всегда удается. Это автоматически не дает получить займ тем, у кого белая зарплата (или чистая прибыль) не дотягивает до требуемого показателя.

Альтернативой для всех этих людей может стать приобретение жилья или коммерческого помещения в лизинг. Выглядит это следующим образом: лизингодатель приобретает в собственность квартиру (помещение), которая требуется лизингополучателю, после чего передает ему ее за определенную плату во временное владение с правом дальнейшего выкупа. От клиента потребуется первоначальный взнос, а в состав лизингового платежа входит и арендная составляющая, и процент, который выплачивается лизингодателю.

ЛУЧШЕ, ЧЕМ КРЕДИТ И АРЕНДА

Лизинг недвижимости имеет массу преимуществ перед ипотечным кредитованием и тем более перед наймом.

Во-первых, собственники недвижимости очень редко подписывают договор аренды на длительный срок: чаще всего ограничиваются одним годом. То есть, формально, арендатор фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки. А лизинг, в свою очередь, подразумевает длительные отношения всех сторон сделки. По закону продавец, лизингополучатель и лизингодатель могут указать в договоре коэффициент изменения стоимости пользования объектов или оставить его неизменным на весь период действия договора.

Во-вторых, в 671-й статье Гражданского кодекса РФ указано, что арендодателем может быть как собственник объекта недвижимости, так и любое другое лицо, уполномоченное владельцем объекта подписывать договор найма. Практика показывает случаи, когда уполномоченное лицо нарушает условия найма, и собственник вынужден оспаривать договор в судебном порядке. При том, что лизингодателем может быть только собственник помещения.

Кроме этого, договор аренды не подразумевает последующую передачу недвижимости в собственность арендатора. А суть лизинга недвижимости – в достижении этой цели.

У лизинга есть значительные преимущества перед ипотекой. 1) финансовые требования к лизингополучателю более лояльные, ведь недвижимость не переходит в собственность получателю; 2) получение помещения в лизинг происходит значительно быстрее, чем при ипотеке, так как лизинговые компании менее забюрократизированы.

НЮАНСЫ СДЕЛКИ

Механизм покупки в лизинг имеет свои особенности и недостатки. Поэтому мы настоятельно рекомендуем внимательно читать договор. Самой главной особенностью является то, что предмет лизинга находится в собственности у лизингодателя на весь период действия договора, то есть до момента выкупа его лизингополучателем. Соответственно, у последнего возникает право требовать передачу недвижимости в собственность после полной его оплаты по договору. При этом на имущество, находящееся в собственности у лизингодателя может быть наложен арест, в случае, если возникнет спорный вопрос между лизингодателем и третьим лицом.

В соответствии со статьей 667-й Гражданского кодекса РФ, нужно предупредить владельца недвижимости о том, что имущество приобретается для последующей передачи ее в лизинг. Это обязательное условие. В противном случае сделка будет считаться незаключённой. Связано это с тем, что у сторон сделки сложные правоотношения, где лизингополучатель наделен правами покупателя, но не участвует в сделке купли-продажи. Система очень запутанная, и продавцы недвижимости часто не понимают схему таких сделок.

Механизм лизинга нельзя применить при покупке строящегося здания, так как в соответствии со статьей 665-й Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя недвижимого имущества, в том числе у лизингодателя, наступает с момента регистрации.

Статья 666-я Гражданского кодекса РФ полностью запрещает лизинг земельного участка. Поэтому в случае приобретении загородного дома с участком возникнут сложности.

Крайне сложная для понимания правовая конструкция лизинга может вызвать различного рода злоупотребления.

Очень часто право выбора недвижимости лежит на лизингополучателе, что вполне логично: с одной стороны, объект приобретается для последующей передачи заемщику. А с другой стороны, таит в себе опасность: в случае неисполнения продавцом условий сделки ответственность несет тот, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

В случае если недвижимость выбрана лизингополучателем, отказ продавца от сделки или наличие различного рода обременений может привести к судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от платежей по договору. Более того, он вынужден компенсировать лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с недобросовестным продавцом, то останется не только без жилья, но и будет вынужден возмещать убытки, оплачивая при этом лизинговые платежи по договору.

Нужно помнить, что договор лизинга не предусматривает автоматический переход имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплат лизинговых платежей. Стороны должны установить порядок выкупа остаточной стоимости недвижимости.

В судебной практике есть множество примеров, как лизингодатель может злоупотреблять своими правами при решении вопроса о выкупе недвижимости, если порядок выкупа не был указан в соглашении о лизинге недвижимости.

Лизинг — довольно интересная схема приобретения недвижимости. В портфеле зарубежных компаний лизинг недвижимости занимает 20-30% от всех сделок. При соблюдении всех правовых аспектов и внимательном изучении всех нюансов лизинг позволяет сократить расходы на недвижимость и в скором времени получить желаемый объект в собственность.

Будьте грамотными — изучайте договор!

lizing-nedvigimosti(1)Теги: #mcj #mcjournal #Анна_Шпакович #Недвижимость #Лизинг #Башня_2000 #Башня_Эволюция #Башня_Империя #Город_Столиц #Башня_на_Набережной #IQ-квартал #Башня_Евразия #Башня_Федерация #Меркурий #Сити_Тауэр #Башня_ОКО #Северная_башня #Афимолл-Сити_Экспоцентр #Мост_Багратион #ММДЦ_Москва-Сити #Новости_MCJ #Бизнес